Simulateur de prêt immobilier
Estimez la mensualité, le coût des intérêts et de l’assurance, le capital restant dû et un taux d’effort indicatif pour un prêt amortissable à taux fixe.
Sources et calculateurs de référence vérifiés le 21 septembre 2026
Calculer la mensualité
Le calcul s’effectue uniquement dans votre navigateur. Les valeurs saisies ne sont ni envoyées ni enregistrées.
- Périmètre
- France · fiscalité locale exclue
- Modèle
- Prêt amortissable à taux fixe
- Devise
- Euro (EUR)
À lire avant d’utiliser le résultat
Cette simulation est une estimation pédagogique, générale et non contractuelle. Elle ne constitue ni un conseil financier, juridique, fiscal ou assurantiel, ni une recommandation personnalisée, une offre de prêt, une FISE, un TAEG, une étude de solvabilité ou un engagement de financement.
Le coût réel peut différer selon les dates de paiement, les arrondis, le mode de calcul de l’assurance, les frais, la garantie, le courtage et les conditions du contrat. Vérifiez toujours l’offre, la FISE et le tableau d’amortissement remis par le prêteur.
Le seuil de 35 % et la durée de 25 ans sont des règles générales d’octroi applicables aux prêteurs, avec des cas particuliers et une marge de flexibilité encadrée. Ils ne créent ni droit au crédit ni refus automatique ; la banque reste libre d’accepter ou de refuser le dossier.
Un crédit engage l’emprunteur et doit être remboursé. Des impayés peuvent entraîner des frais, des difficultés financières et la vente du bien financé.
Un résultat lisible, sans taux inventé
Mensualité détaillée
La mensualité hors assurance et l’assurance estimée sont affichées séparément puis additionnées.
Coût et amortissement
Vous voyez les intérêts, le coût calculé de l’assurance saisie, la première échéance et le capital restant chaque année.
Scénarios comparables
Un second taux peut être testé à capital, durée et assurance identiques. Aucun taux de marché n’est prérempli.
Méthode de calcul
Sans localisation renseignée, le simulateur applique uniquement la formule nationale du prêt amortissable et les repères HCSF indiqués. Il n’estime pas les droits d’acquisition, aides ou allègements locaux : les droits de mutation peuvent notamment varier selon la décision du département et la situation de l’acquéreur.
La mensualité hors assurance utilise la formule standard d’un prêt amortissable à échéances mensuelles constantes. Chaque mois, les intérêts portent sur le capital restant dû ; la part de capital augmente progressivement. Le taux saisi est divisé par douze.
L’assurance facultative est ici modélisée comme un pourcentage annuel constant du capital initial. Certains contrats la calculent autrement, notamment sur le capital restant dû : utilisez alors le tableau du prêteur pour une valeur contractuelle.
Les calculs internes gardent leur précision complète et les montants affichés sont arrondis au centime. Les frais de dossier, de garantie, de courtage, de compte et autres coûts ne sont pas ajoutés.
Taux débiteur, TAEG et taux d’usure
Le taux débiteur nominal sert à calculer les intérêts du capital emprunté. Le TAEG est plus large : il doit intégrer les coûts obligatoires connus liés au crédit, tels que certains frais, l’assurance exigée et la garantie. Ce simulateur ne calcule donc pas de TAEG.
Au 3e trimestre 2026, les seuils d’usure publiés par la Banque de France pour les prêts immobiliers à taux fixe sont de 4,07 % avant 10 ans, 4,57 % de 10 à moins de 20 ans et 5,29 % à partir de 20 ans. Ces seuils changent chaque trimestre et se comparent au TAEG, jamais au seul taux nominal saisi ici.
Repères HCSF : 35 % et 25 ans
La règle générale encadre le taux d’effort à 35 % et la maturité à 25 ans. Pour le taux d’effort, l’assurance exigée et les autres crédits sont notamment pris en compte ; le revenu est apprécié net avant impôt sur le revenu selon les éléments retenus par le prêteur.
Dans certaines opérations où l’entrée dans le logement est décalée, la maturité totale peut atteindre 27 ans sous conditions, tandis que la période d’amortissement reste limitée à 25 ans. Les prêteurs disposent aussi d’une marge de flexibilité encadrée sur une partie de leur production. Un résultat sous 35 % ne garantit donc pas l’accord, et un résultat supérieur ne constitue pas à lui seul une décision de refus.
Vérification croisée avec le calculateur officiel ANIL
Cas contrôlé : 100 000 € empruntés, taux nominal fixe de 4 %, durée de 120 mois et assurance de 10 € par mois, soit 0,12 % par an sur le capital initial.
Le calculateur ANIL et JustFileKit donnent tous deux 1 012,45 € hors assurance, 1 022,45 € assurance comprise, 333,33 € d’intérêts et 679,12 € de capital à la première échéance, 21 494,17 € d’intérêts, 1 200 € d’assurance et 122 694,17 € remboursés au total.
Dans le contrôle ANIL, 1 000 € de frais de dossier et 2 000 € de garantie ont aussi été saisis : ils influencent son TAEG, mais pas l’échéancier du capital non financé. Boursorama Banque et Crédit Agricole ont également été consultés pour la terminologie et la présentation. Chaque outil peut différer selon ses hypothèses, arrondis et coûts inclus.
Sources officielles et références
- Ministère de l’Économie : informations fournies par la banque et TAEG
- HCSF : mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers
- HCSF : foire aux questions sur le taux d’effort et la maturité
- Banque de France : taux d’usure du 3e trimestre 2026
- Banque de France : modèle français de financement de la résidence principale
- ANIL : échéancier d’un prêt
- Service-Public.fr : simulateur ANIL et portée indicative
- Service-Public.fr : variation départementale des droits de mutation
- Boursorama Banque : simulateur de mensualité
- Crédit Agricole : simulation de prêt immobilier
JustFileKit n’est affilié à aucune des autorités, associations ou banques citées.
Questions fréquentes
Quelle différence entre taux nominal et TAEG ?
Le taux nominal rémunère le capital prêté. Le TAEG représente le coût annuel global du crédit selon les règles applicables et inclut aussi certains coûts obligatoires connus. Pour comparer des offres, consultez le TAEG communiqué par chaque prêteur.
L’assurance emprunteur est-elle incluse ?
Oui, seulement si vous saisissez un taux. Le calcul suppose alors une cotisation constante sur le capital initial. Si votre assurance est calculée sur le capital restant dû ou selon l’âge, son échéancier réel sera différent.
Le taux d’effort de 35 % garantit-il mon prêt ?
Non. Il s’agit d’une règle générale applicable aux prêteurs, avec une marge de flexibilité encadrée. La banque évalue aussi vos revenus, charges, garanties, reste à vivre et l’ensemble du dossier, puis reste libre de sa décision.
Pourquoi le total diffère-t-il de l’offre bancaire ?
L’offre peut inclure d’autres dates de valeur, arrondis, frais, une assurance calculée différemment, une garantie et des conditions contractuelles absentes de cette estimation. La FISE et le tableau d’amortissement du prêteur font référence pour votre offre.