Simulador de hipoteca
Calcula la cuota mensual, los intereses, el capital pendiente y el efecto de un posible cambio de TIN con el sistema francés.
Fuentes oficiales y resultados de referencia verificados el 21 de septiembre de 2026
Calcular la cuota
El cálculo se realiza en tu navegador. Los datos introducidos no se envían ni se guardan.
- Ámbito regional
- 17 comunidades autónomas + Ceuta y Melilla
- Sistema
- Amortización francesa
- Moneda
- Euro (EUR)
Ver todas las áreas incluidas
Andalucía, Aragón, Principado de Asturias, Illes Balears, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Comunitat Valenciana, Extremadura, Galicia, Comunidad de Madrid, Región de Murcia, Comunidad Foral de Navarra, País Vasco, La Rioja, Ciudad Autónoma de Ceuta y Ciudad Autónoma de Melilla. La amortización usa una fórmula común; los impuestos y beneficios regionales no se añaden automáticamente.
Antes de usar el resultado
Esta simulación es una estimación educativa, general, orientativa y no vinculante. No constituye asesoramiento financiero, hipotecario, jurídico, fiscal o asegurador, una recomendación personalizada, una oferta de préstamo, una FIPRE, una FEIN, una FiAE, una TAE, un análisis de solvencia ni una aprobación de financiación.
La cuota real puede variar por la fecha de pago y revisión, el índice de referencia, el diferencial, el redondeo, las comisiones, los seguros, los productos vinculados y las condiciones del contrato. Comprueba siempre la FEIN, la FiAE y el cuadro de amortización entregados por la entidad.
Un tipo posterior introducido por el usuario es solo un escenario matemático. No es una previsión del euríbor ni de ningún otro índice, y el tipo real de una hipoteca variable puede subir o bajar más de lo simulado.
Una hipoteca debe devolverse. El impago puede causar gastos, afectar a tu situación financiera y provocar la pérdida de la vivienda; la deuda no cubierta puede seguir siendo exigible según el contrato y la normativa aplicable.
Qué calcula y qué deja fuera
Cuota clara
Separa la cuota de capital e intereses de los otros costes mensuales que decidas introducir.
Escenario variable
Puedes indicar otro TIN y el año del cambio. Se recalcula el saldo restante sin presentarlo como previsión.
Sin asumir un tipo de mercado
No se rellena ningún euríbor ni interés comercial: usa el TIN de la oferta o contrato que quieras comprobar.
Los impuestos no son iguales en toda España
La amortización de la hipoteca se puede calcular con una fórmula común, pero los impuestos de compraventa y muchas bonificaciones dependen de la comunidad autónoma —incluidos los regímenes forales— o del régimen aplicable en Ceuta y Melilla, además del tipo de vivienda y las circunstancias del comprador. Por eso este simulador no aplica un porcentaje nacional inventado de ITP o AJD.
El portal oficial de la Administración indica que el ITP y el AJD están cedidos a las comunidades autónomas y se gestionan donde se sitúa el inmueble, salvo el régimen específico de Ceuta y Melilla. Para una compra real, consulta la administración correspondiente y distingue los impuestos de compraventa de los gastos de formalización de la propia hipoteca.
Método, TIN y TAE
El cálculo usa el sistema francés: si el tipo no cambia, la cuota mensual se mantiene y cada pago contiene menos intereses y más capital. Se consideran doce mensualidades al año y meses de igual duración, igual que en el simulador del Banco de España.
El TIN es el precio nominal del dinero y sirve para calcular los intereses. La TAE incorpora además costes y comisiones según las reglas aplicables, por lo que esta página no puede calcularla solo con los campos anteriores. Para comparar ofertas, revisa la TAE, la FEIN y la FiAE facilitadas por cada entidad.
Comprobación con el Banco de España
Caso comprobado en el simulador oficial: 150.000 € de capital, 25 años y TIN del 3 %. Tanto el Banco de España como JustFileKit dan una cuota mensual de 711,32 €.
El documento oficial de escenarios publica, para el mismo capital y plazo, aproximadamente 636 € al 2 %, 792 € al 4 % y 877 € al 5 %. Nuestro cálculo da 635,78 €, 791,76 € y 876,89 €, que coinciden al redondear al euro.
También se revisaron los simuladores de BBVA y Bankinter para comprobar vocabulario y experiencia de uso. Sus tipos, bonificaciones y productos son comerciales; no se copian ni se suponen aquí.
Fuentes oficiales y referencias
- Banco de España: simulador de préstamo hipotecario o personal
- Banco de España: escenarios obligatorios para una hipoteca variable
- Banco de España: hipoteca fija, variable o mixta
- Banco de España: diferencia entre TIN y TAE
- Banco de España: gastos de formalización de la hipoteca
- Administración General del Estado: impuestos en la compraventa de inmuebles
- BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
- BBVA: simulador de hipoteca
- Bankinter: simulador de hipoteca
JustFileKit no está afiliado a las autoridades ni a las entidades citadas.
Preguntas frecuentes
¿Sirve para cualquier comunidad autónoma?
Sí para estimar la amortización a partir del capital, TIN y plazo. No calcula ITP, AJD, deducciones ni ayudas, porque pueden cambiar según la comunidad y las circunstancias del comprador.
¿Qué TIN pongo en una hipoteca variable?
Introduce el tipo aplicable al periodo que quieres simular, normalmente el índice de referencia más el diferencial según tu contrato. Un escenario futuro es solo una hipótesis, no una previsión.
¿La cuota incluye seguros y comisiones?
No. La cuota hipotecaria mostrada contiene capital e intereses. Puedes añadir otros costes mensuales para preparar un presupuesto, pero se mantienen separados y no forman una TAE.
¿Por qué puede diferir de la entidad?
Puede haber diferencias por fechas, redondeos contractuales, revisiones, comisiones, productos vinculados, seguros o periodos especiales. La FEIN, la FiAE y el cuadro de amortización de la entidad son la referencia de una oferta concreta.