Portugal · Crédito habitação

Simulador de crédito habitação

Calcule a prestação mensal, veja separadamente uma eventual carência de capital e acompanhe juros, amortização e capital em dívida.

Fontes oficiais e resultados de referência revistos em 21 de setembro de 2026

Simular a prestação

O cálculo é feito apenas no navegador. Os valores introduzidos não são enviados nem guardados.

Âmbito: Portugal continental, Açores e Madeira
Modelo: Prestações mensais constantes
Moeda: Euro (EUR)

Ver distritos e regiões autónomas abrangidos

Portugal continental: Aveiro, Beja, Braga, Bragança, Castelo Branco, Coimbra, Évora, Faro, Guarda, Leiria, Lisboa, Portalegre, Porto, Santarém, Setúbal, Viana do Castelo, Vila Real e Viseu; Região Autónoma dos Açores; Região Autónoma da Madeira. A fórmula de prestação é aplicada da mesma forma. IMT, imposto do selo, benefícios, seguros e outros custos não são calculados automaticamente e podem depender da operação, do imóvel, da localização e da situação pessoal.

Antes de utilizar o resultado

Esta simulação é geral, educativa, indicativa e não vinculativa. Não constitui aconselhamento financeiro, de crédito, jurídico, fiscal ou de seguros, recomendação personalizada, FINE, proposta de crédito, avaliação de solvabilidade, pré-aprovação ou garantia de concessão.

A instituição de crédito pode calcular valores diferentes devido a datas, arredondamentos, comissões, seguros, impostos e condições contratuais. Confirme TAN, TAEG, MTIC, prestações, custos e plano de reembolso na FINE e no contrato.

Cada cenário mantém a TAN introduzida durante todo o prazo. Para simular uma revisão de um crédito com taxa variável já iniciado, utilize o capital em dívida, a nova TAN e o prazo restante; o resultado não prevê a Euribor nem taxas futuras.

O crédito tem de ser reembolsado. O atraso ou incumprimento pode originar encargos, afetar o historial de crédito e, nos termos legais e contratuais aplicáveis, conduzir à execução da garantia hipotecária.

Um resultado simples, mas verificável

Carência bem identificada

Se indicar uma carência de capital, o resultado mostra o pagamento mensal apenas de juros e a prestação que começa depois desse período.

Custos separados

Os custos mensais que introduzir aparecem no orçamento, mas não são confundidos com a prestação de capital e juros.

Sem taxa inventada

A página não apresenta uma taxa promocional. Introduza a TAN da sua proposta ou contrato e, se quiser, compare uma segunda TAN.

Como é calculada a prestação

A simulação calcula prestações mensais postecipadas: a primeira prestação vence um mês depois do início do contrato. A TAN anual é dividida por doze e os juros de cada mês incidem sobre o capital em dívida. Sem carência, a prestação de capital e juros mantém-se constante no cenário; a parte de juros diminui e a amortização de capital aumenta ao longo do tempo.

Durante uma carência de capital só são pagos juros e o capital não diminui. Terminada a carência, o mesmo capital é amortizado nos meses restantes, pelo que a prestação posterior e o total de juros tendem a ser superiores aos de um contrato igual sem carência.

O cálculo conserva casas decimais internamente e arredonda os valores apresentados aos cêntimos, tal como nos exemplos publicados pelo Banco de Portugal. A última prestação pode ter um pequeno acerto devido ao arredondamento visual.

TAN, TAEG, MTIC e taxa variável

A TAN é a taxa nominal usada para calcular os juros. Num crédito com taxa variável, resulta normalmente da soma do indexante, como a Euribor, com o spread. A TAEG representa de forma mais ampla o custo anual do crédito e inclui outros encargos aplicáveis. O MTIC é o montante total imputado ao consumidor. Como esta página não conhece todas as comissões, seguros, impostos e condições da proposta, não calcula uma TAEG nem um MTIC.

Nos contratos de taxa variável, a prestação pode mudar quando o indexante é revisto. Para avaliar uma revisão já conhecida, volte a simular com o capital em dívida nessa data, a nova TAN e o prazo restante. O campo de comparação altera a TAN durante todo o cenário e serve apenas para testar sensibilidade; não antecipa a evolução da Euribor.

Para comparar propostas reais, confirme sempre a FINE, a TAEG, o MTIC, os produtos associados, os seguros, as comissões e o plano de reembolso fornecidos pela instituição.

Validação com fonte oficial e concorrente

Caso de referência: empréstimo de 150.000 €, prazo de 360 meses e TAN de 3,5%. O manual do simulador do Banco de Portugal, a Calculadora Capital e o JustFileKit apresentam a mesma prestação mensal de 673,57 € e os mesmos juros totais de 92.484,13 €.

O caso de carência do Banco de Portugal também foi fixado como teste: com os mesmos dados e 24 meses de carência de capital, o pagamento durante a carência é 437,50 € por mês, a prestação posterior é 700,95 € e os juros totais são 96.019,11 €.

O simulador do Santander foi consultado para terminologia e fluxo. Condições comerciais, taxas promocionais, produtos associados e decisões de crédito não são copiados nem presumidos.

Fontes oficiais e referências

O JustFileKit não está afiliado às autoridades, bancos ou sites referidos.

Perguntas frequentes

Que taxa devo introduzir?

Introduza a TAN anual indicada na proposta ou no contrato. Não use a TAEG neste campo: a TAEG inclui outros encargos e não é a taxa mensal aplicada ao capital nesta fórmula.

Funciona nos Açores e na Madeira?

Sim, para a prestação de capital e juros calculada com estes pressupostos. A página não calcula IMT, imposto do selo, benefícios, seguros ou custos locais, que podem variar conforme a operação e a situação pessoal.

O que significa carência de capital?

Durante os meses de carência simulados paga apenas juros e não amortiza capital. O resultado mostra explicitamente o pagamento durante esse período e a prestação de capital e juros que começa depois.

Porque pode o banco apresentar outro valor?

A instituição pode considerar datas de pagamento, arredondamentos, comissões, seguros, impostos, produtos associados e condições contratuais específicas. Para uma proposta concreta, confirme a FINE, o contrato e o plano de reembolso.