Baufinanzierungsrechner
Berechnen Sie Monatsrate, Zins- und Tilgungsanteil sowie die Restschuld nach der Sollzinsbindung für ein Annuitätendarlehen.
Quellen und Vergleichsrechner geprüft am 21. September 2026
Rate und Restschuld berechnen
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- Regionaler Geltungsbereich
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Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Die Darlehensformel gilt bundesweit; landesabhängige Steuern und Kosten werden nicht automatisch berechnet.
Wichtiger Hinweis
Diese Berechnung ist eine unverbindliche Modellrechnung für allgemeine Informationszwecke. Sie ist keine Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung, keine persönliche Empfehlung und weder Kreditangebot, ESIS-Merkblatt, Kreditwürdigkeitsprüfung noch Finanzierungszusage.
Tatsächliche Raten und Restschulden können wegen Zahlungstermin, taggenauer Zinsberechnung, Rundung, Gebühren, Tilgungswechseln und Vertragsbedingungen abweichen. Prüfen Sie vor einer Entscheidung immer das verbindliche Angebot und den Tilgungsplan des Darlehensgebers.
Nach der Sollzinsbindung kann für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung nötig sein. Ein höherer Anschlusszins kann die Belastung erhöhen; bei dauerhaft ausbleibenden Zahlungen kann die finanzierte Immobilie gefährdet sein.
Was der Rechner zeigt
Monatsrate
Die konstante Rate ergibt sich aus gebundenem Sollzins und anfänglicher Tilgung.
Restschuld
Sie sehen, welcher Darlehensbetrag am Ende der Sollzinsbindung noch offen ist.
Szenarien
Vergleichen Sie einen anderen Sollzins oder den Einfluss vertraglich erlaubter Sondertilgungen.
Rechenweise und Abgrenzung
Die Darlehensrechnung gilt bundesweit für Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Ohne Ortsangabe wird nur diese bundesweit nutzbare Darlehensrechnung angewendet.
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate während der Sollzinsbindung grundsätzlich gleich. Mit sinkender Restschuld nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil zu. Die anfängliche Jahresrate wird als Nettodarlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) berechnet und auf zwölf Monatsraten verteilt.
Der Rechner rundet Rate, Zins und Tilgung monatlich auf Cent. Eine eingetragene jährliche Sondertilgung wird modellhaft nach jeder zwölften Monatsrate abgezogen. Tatsächliche Fälligkeit und Zulässigkeit richten sich nach Ihrem Vertrag.
Der effektive Jahreszins wird nicht berechnet. Er muss nach der Preisangabenverordnung je nach Vertrag auch bekannte Pflichtkosten berücksichtigen. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland; die Grundsteuer hängt zusätzlich vom Landesmodell, dem Grundstück und dem kommunalen Hebesatz ab. Ebenfalls nicht enthalten sind Notar, Grundbuch, Maklerkosten, Bereitstellungszinsen, Versicherungen, Förderdarlehen, variable Zinsen und Tilgungswechsel.
Kreuzvergleich mit aktuellen Rechnern
Mit dem aktuellen Tilgungsrechner von Dr. Klein wurde dieselbe Modellrechnung geprüft: 350.000 € Nettodarlehen, 2,00 % Sollzins, 3,00 % anfängliche Tilgung, zehn Jahre Sollzinsbindung und keine Sondertilgung.
Beide Rechner ergeben exakt 1.458,33 € Monatsrate, 174.999,60 € Ratenzahlungen, 58.870,32 € Zinsen, 116.129,28 € Tilgung und 233.870,72 € Restschuld nach zehn Jahren. Auch die erste Rate stimmt mit 583,33 € Zinsen und 875,00 € Tilgung überein.
Das veröffentlichte Interhyp-Beispiel mit 100.000 € Darlehen, 4 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung ergibt bei beiden Rechenwegen eine Monatsrate von 500,00 €.
Der Vergleich gilt nur für diese Eingaben. Andere Rechner können durch Zahlungstermine, Tageszählung, Rundung, Folgezinsszenarien oder Zusatzkosten abweichen.
Quellen und Vergleichsrechner
- Verbraucherzentrale: Modelle der Immobilienfinanzierung
- Deutsche Bundesbank: Glossar zu Annuitätendarlehen
- Bundesministerium der Justiz: § 16 Preisangabenverordnung
- Bundesministerium der Justiz: Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen
- Bundesfinanzministerium: Grundsteuer und Grunderwerbsteuer
- Dr. Klein: Tilgungsrechner
- Interhyp: Tilgungsrechner
JustFileKit ist mit den genannten Behörden, Verbraucherorganisationen und Anbietern nicht verbunden.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins?
Der Sollzins ist der vertragliche Zins für den Darlehensbetrag. Der effektive Jahreszins berücksichtigt zusätzlich bestimmte bekannte Kosten und Zahlungsbedingungen. Für den Angebotsvergleich ist deshalb der vom Darlehensgeber ausgewiesene effektive Jahreszins wichtig.
Was bedeutet anfängliche Tilgung?
Sie ist der zu Darlehensbeginn vereinbarte, auf ein Jahr hochgerechnete Tilgungssatz bezogen auf den ursprünglichen Darlehensbetrag. Weil der Zinsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate monatlich sinkt, kann die tatsächlich im ersten Jahr zurückgezahlte Summe etwas höher sein. Zusammen mit dem Sollzins bestimmt sie die anfängliche Monatsrate.
Warum bleibt nach der Sollzinsbindung eine Restschuld?
Die Sollzinsbindung ist meist kürzer als die gesamte Rückzahlungsdauer. Der noch offene Betrag muss anschließend zurückgezahlt oder zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden.
Ist eine Sondertilgung immer möglich?
Nein. Höhe, Zeitpunkt und mögliche Kosten richten sich nach dem Darlehensvertrag. Tragen Sie hier nur Zahlungen ein, die Ihr Angebot tatsächlich erlaubt.